اگر فردی صاحب ملکی است به این معناست که می‌تواند هر تصرفی در آن ایجاد کرده و کسی نیز نمی‌تواند ملک را از تصرف او خارج کند. افراد می‌توانند ملک را به‌صورت مشترک خریداری کنند اما این شراکت با دیگران در ملک، مشکلاتی را نیز به همراه دارد و ممکن است باعث وقوع جرم شود. تصرف ملک مشاع توسط شرکا یکی از موارد شایعی است که ممکن است اتفاق بیفتد. در ادامه این مقاله قصد داریم در خصوص جرم تصرف ملک مشاع و قوانین و جزئیات قضایی آن مطالب مفیدی را در اختیارتان قرار دهیم؛ حتماً تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.

ملک مشاع به چه معناست؟

جهت اثبات مالکیت، مهم‌ترین و راحت‌ترین راه، ارائه سند مالکیت توسط مالک است. در این موارد پرونده به راحتی به نفع مالک ملک به اتمام می‌رسد. سند مالکیت معمولا به سندی گفته می‌شود که در دفاتر اسناد رسمی منعقد شده و دارای اعتبار قانونی است. البته لازم به ذکر است که سند قولنامه‌ای نیز در چنین مواردی قابلیت استناد دارد و برای اثبات مالکیت ملک قولنامه‌ای، لازم است قولنامه مربوطه به مراجع قضایی ارائه شود.

اگر تاکنون در جریان پرونده‌های اثبات مالکیت ملک قرار گرفته یا در آشنایان خود از نزدیک شاهد روند این موضوع باشید، متوجه این نکته می‌شوید که معمولا دادگاه، کسانی را که سند رسمی برای اثبات دعوای خود ندارند را ملزم به تنظیم سند می‌کند، مخصوصاً اگر فردی که دارای سند عادی است مدعی پرونده و طرف مقابل دارای سند رسمی باشد.

طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، مالک شخصی است که:

• ملک در دفتر اسناد به نام وی ثبت شده است.
• ملک مذبور به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد.
• ملک مذبور از مالک رسمی به او ارث رسیده باشد.

 راه‌های اثبات مالکیت

1. سند

مهم‌ترین دلیل اثبات ملکیت، سند است که به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌شود. هرگاه شخص مالک در صورت اختلاف بر سر مالکیت، سند رسمی خود را به‌عنوان مالکیت ارائه کرده و طرف دیگر در جهت اثبات مالکیت خود سند عادی ابراز نماید، سند رسمی اولویت خواهد داشت. سایر ادله هم در تعارض با مفاد سند رسمی که مالکیت دارنده آن را اثبات می‌کند، دارای قوه اثباتی نخواهند بود. اگر مدعی برای اثبات مالکیت خود به سند عادی استناد کرده و طرف مالک دارای سند رسمی باشد، قانون، دارنده سند رسمی را مالک خواهد شناخت. در صورتی که ملکی به چند نفر فروخته شده باشد، سند رسمی برای مالکیت کافی خواهد بود.

2. شاهد

یکی از چالش‌برانگیزترین مسائل که در پرونده‌های اثبات مالکیت ملک بدون سند پیش می‌آید این است که افراد نمی‌توانند از دلایل کافی برای اثبات مالکیت خود استفاده کنند. با وجود این‌که سند، مهم‌ترین دلیل اثبات مالکیت است، ارزش اثباتی شاهد نیز حائز اهمیت است چرا که در بسیاری از مواقع برای اثبات مالکیت می‌توان از شهادت شاهد (یا شهود) برای احقاق حقوق فرد مالک بر اموال استفاده کرد. معمولا شهود باید کسانی باشند که مالکیت نسل گذشته فرد مالک بر ملک مورد نظر را دیده باشند و بتوانند در محاکم قانونی نیز آن را تأیید کنند.

3. تصرف

تصرف نیز از راه‌های اثبات مالکیت است. منظور از تصرف (که به آن قاعده ید نیز گفته می‌شود) این است که شخصی که مالی در اختیار دارد و مانند مالک با آن رفتار می‌کند، مالک مال است (۳۵ قانون مدنی)، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود؛ بنابراین تصرف در مال به‌عنوان مالکیت، دلیل مالک بودن فرد متصرف است. تصرف یا قاعده ید یا اماره ید تا زمانی اعتبار دارد که دلیل دیگری مانند سند مالکیت یا شاهد، خلاف آن را ثابت نکند.

4. سوگند (اقرار)

از دیگر ادله‌ای که می‌‌توان از طریق آن مالکیت را اثبات نمود، استناد به شهادت شهود (که در قانون آیین دادرسی مدنی، گواهی نامیده می‌شود) است. برای مثال مدعی می‌تواند به‌وسیله شهود ثابت کند که قبلا مال در تصرف او بوده و متصرف به اجبار یا حیله و تقلب، آن را تصرف و غصب کرده است و یا ثابت کند که مال از طرف متصرف به او انتقال داده شده است. البته شاهد باید دارای شرایط قانونی باشد و شهادت هر کسی در دادگاه پذیرفته نمی‌شود. به موجب بند ب ماده ۲۳۰ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مالی یا آنچه که مقصود از آن مال است با گواهی دو مرد یا یک مرد و دو زن اثبات می‌گردد.

ثبت اموال به نام شخص مشخص در دفاتر اسناد رسمی، نشان از مالکیت وی بر آن اموال است که ساده‌ترین و در عین حال مهم‌ترین راه تشخیص مالکیت است. برخی مواقع افراد بدون اقدام رسمی جهت انتقال اموال و صرفا با انعقاد قراردادی بین افراد، معامله می‌کنند. وجود چنین قراردادی (کتبی یا شفاهی) که مبنی بر مالکیت فردی مشخص باشد، می‌تواند جزو ادله، جهت اثبات ادعای مالکیت وی مورد استناد قرار گیرد. با اثبات صحت قرارداد عقد شده، ادعای شاکی نقض می‌شود. اما مواردی نیز مشاهده می‌شود که افراد بنا به قراردادی که تاریخ آن منقضی گشته و یا قرارداد قبلا فسخ گشته، ادعای غیرقانونی به مالکیت ملک دارند. از این رو اثبات اعتبار قرارداد ارائه‌شده ضروری است.

طرح دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت ملک، از جمله دعاوی در صلاحیت رسیدگی دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است؛ بنابراین در صورتی که شخصی نسبت به مالکیت ملکی ادعایی داشته باشد، باید به دادگاه عمومی حقوقی شهرستان محلی که ملک در آن واقع است مراجعه کرده و دادخواست تقدیم کند. تقدیم دادخواست و آغاز رسیدگی حقوقی در مورد دعوای اثبات مالکیت ملک، مستلزم پرداخت هزینه دادرسی است. هزینه دادرسی درصدی از بهای خواسته (به معنای ارزش مالی دعوای مطرح شده) است. اگر ملک تحت تصرف فرد دیگری است و سند رسمی ثبت شده‌ای در دست نیست، می‌بایست دعوای اثبات مالکیت و دعوای خلع ید مطرح گردد.