حق کسب و پیشه درباره اماکن تجاری صدق کرده و حقی است که برای مستأجر یک مکان تجاری به‌واسطه زحمات وی و به‌واسطه جذب مشتری یا شهرت تجاری و اعتباری که برای آن مکان کسب کرده به وجود می‌آید.
به‌طورکلی حق کسب و پیشه به معنای شهرت تجاری و قدرت جذب مشتری توسط مستأجر یک ملک تجاری در طول مدت کسب و پیشه و تجارت در آن مکان تجاری است. به‌عنوان‌مثال، درصورتی‌که مستأجری یک مغازه خالی و بدون فعالیت تجاری را مدت چند سال اجاره کند و در این مدت با تبدیل این مغازه به یک اغذیه‌فروشی معروف یا یک فروشگاه برند، باعث شود تا ارزش‌افزوده ویژه‌ای به آن مغازه اضافه شود، حق کسب و پیشه به آن تعلق می‌گیرد.
فرض کنید کسی مغازه‌ای را اجاره می‌کند و پس از چند سال کار در آن مغازه، آنجا را به محل تجاری معروفی تبدیل کرده و مشتریان بسیاری هم پیدا می‌کند.
حال اگر قرار بر تخلیه باشد، مالک مغازه مکانی را به دست آورده که در حال حاضر شناخته شده است و منبع درآمد بالایی نیز دارد. به همین جهت قانون‌گذار برای این که زحمات مستأجر هدر نرود، حقی برای او به رسمیت شناخته که حق کسب و پیشه نام دارد. به‌واسطه این حق، موجر (مالک ملک) باید وجهی که کارشناس تعیین می‌کند، به مستأجر پرداخت کند.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت
- مبلغ و میزان سرقفلی به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات مورد اجاره بستگی دارد؛ ولی در حق کسب و پیشه این موارد ملاک نیست و اصولا باید طول مدت اجاره، حُسن‌شهرت مستأجر و نوع کسب و پیشه و تجارت، ملاک محاسبه قرار بگیرد.
- در تعیین مبلغ سرقفلی، قواعد عمومی نقش ندارد و مالک درباره تعیین مقدار آن تصمیم می‌گیرد؛ ولی حق کسب و پیشه و تجارت با جلب نظر کارشناس تعیین می‌شود.
- سرقفلی مربوط به محل است ولی حق کسب و پیشه مربوط به شغل و تجارت است.
- سرقفلی چون در ابتدا گرفته می‌شود، ممکن است مالک محل از حق خودش صرف‌نظر کند و از مستأجر سرقفلی نگیرد؛ ولی در حق کسب و پیشه چون ابتدا حقی وجود ندارد و در اثر مرور زمان به وجود می‌آید، مالک و مستأجر نمی‌توانند در مورد آن به توافق برسند.
- سرقفلی به مالک ملک تجاری یا به مستأجر اول پرداخت می‌شود ولی حق کسب و پیشه به مستأجر پرداخت می‌شود.
- در صورت تخلف مستأجری که حق سرقفلی دارد، مالک (موجر) حق فسخ اجاره و تخلیه ملک را دارد؛ اما در مورد حق کسب و پیشه، در صورت تخلف مستأجر، حق کسب و پیشه زائل می‌شود. البته یک مورد تخلف استثنا، انتقال به دیگری بدون داشتن که نصف حق کسب و پیشه پرداخت می‌شود.
- وقتی که مالک مکان تجاری از محل استفاده می‌کند، در صورت اجرای طرح‌های دستگاه‌های دولتی و شهرداری‌ها، سرقفلی به خود مالک پرداخت می‌شود.
ماهیت حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه مقدار مشخصی ندارد؛ اگر در قرارداد اجاره، به مستأجر حق واگذاریِ مورد اجاره به دیگری داده شده باشد، در این صورت مستأجر می‌تواند به موجب سند رسمی، مکان تجاری را به مستأجر دیگری اجاره دهد و در ازای این واگذاری، حق کسب و پیشه خود را مطالبه کند. اما اگر در قرارداد اجاره، حق واگذاریِ مورد اجاره به دیگری سلب شده باشد و مالک بخواهد ملک را تخلیه کند، در این صورت در پایان قرارداد باید مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر پرداخت کند.
سرقفلی
«سرقفلی» در اصطلاح حقی محسوب می‌شود که تنها در روابط موجر و مستأجر محقق می‌شود. به‌عبارت‌دیگر، سرقفلی پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی، توسط صاحب ملک از مستأجر دریافت می‌گردد.
- حق سرقفلی مالی است که در بدو اجاره به مالک پرداخت می‌شود و متکی به محل است و هیچ نوع شهرت تجارتی را تضمین نمی‌کند. سرقفلی صرفاً بستگی به کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستأجره دارد.
- بیشترین مبلغ و میزان حق سرقفلی به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجره بستگی دارد.
- مالک رقم حق سرقفلی را تعیین می‌کند و داوطلب حق سرقفلی، مختار به پذیرش یا رد پیشنهاد است.
- در تعیین میزان حق سرقفلی، هیچ عاملی غیر از میل و خواسته مالک دخیل نیست.
- نقل و انتقال حق سرقفلی ضمن منافع مورد اجاره به‌صورت عادی و رسمی امکان‌پذیر است.
- در هنگام تخلیه (ماده ۱۵ و بندهای سه‌گانه آن) دادگاه‌ها در صدور قرار جلب نظر کارشناس، مکلف به تعیین حق سرقفلی نیستند.
- حق سرقفلی ضمن عقد اجاره یا خارج از آن فقط تا زمان تخلیه عین مستأجره، در حق مالک تحقق پیدا می‌کند.
- در زمان تخلیه عین مستأجره حق سرقفلی باید به قیمت عادله روز به مستأجر مسترد گردد؛ حتی اگر مستأجر هیچ‌گونه فعالیت کسبی یا تجاری در عین مستأجره نداشته باشد. شایان توجه است که استرداد قیمت عادله روز یا همان مبلغ پرداختی زمان انعقاد، تابع حاکمیت اراده طرفین یا شروط ضمن عقد است.
وکیل ملکی
وکیل ملکی فردی است که در زمینه املاک و مستغلات (املاک و اموال غیرمنقول مستقر در یک ملک) تخصص و اشراف به قوانین و آیین‌نامه‌های مرتبط داشته باشد.
ما یک تیم متخصص داریم برای حل هر مشکلی از شما
حق کسب و پیشه در مورد مکان‌های مختلف چگونه است؟
بانک‌ها
بانک‌ها و مؤسساتی که نظیر بانک‌ها به عملیات تجاری مانند گشایش اعتبار، افتتاح حساب و … می‌پردازند، از آن جایی که تجارت محسوب شده و حق مطالبه حق کسب و پیشه را دارند.
دفاتر وکالت، اسناد رسمی، مطب پزشکان و غرفه یا دکه‌های واقع در پایانه‌های مسافربری و نظیر آنها جزء اماکن تجاری محسوب نشده و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیستند. بنابراین، حقوق استیجاری و کسب و پیشه برای مستأجر و متصرف آن ایجاد نخواهد شد.
داروخانه‌ها
اگر داروخانه خارج از بیمارستان باشد و افراد عادی نیز بتوانند از داروخانه خریداری کنند، با داشتن سایر شرایط تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ خواهد بود؛ ولی اگر داروخانه در داخل بیمارستان بوده و فروش دارو منحصر به بیمارستان باشد جزو بیمارستان محسوب شده و خارج از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است و حق کسب و پیشه به آن تعلق نمی‌گیرد.
مدارس غیرانتفاعی
همان‌طور که مشخص است فعالیت مدارس غیرانتفاعی جنبه تجاری و سودآوری به مفهوم خاص کلمه ندارند و به همین دلیل مشمول مقررات سال ۵۶ نشده و تابع مقررات مربوط به اماکن مسکونی و شرایط مقرر در قرارداد هستند.
دفاتر ترجمه رسمی
معمولاً در این مراکز به‌ازای دریافت وجه خدماتی به مشتریان ارائه می‌شود و ازاین‌جهت مشمول مقررات سال ۵۶ قرار بوده و محل کسب محسوب می‌شوند؛ بنابراین، حق کسب و پیشه به آنها تعلق می‌گیرد.
انبارها
اگر مکانی به‌عنوان انبار اجاره داده شده باشد بسته به مفاد قرارداد تنظیمی بین طرفین و نحوه استفاده از مکان مزبور می‌تواند مشمول مقررات قانون سال ۱۳۵۶ باشد. به‌عنوان‌مثال، درصورتی‌که انبار به‌منظور نگهداری وسایل و لوازم اضافی کسب و پیشه یا انبار تجاری اجاره داده شود مشمول مقررات حاکم بر اماکن کسب و پیشه است؛ ولی اگر انبار به‌منظور نگهداری وسایل اضافی محل مسکونی باشد از شمول مقررات قانون سال ۱۳۵۶ خارج شده و تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ خواهد بود.
بدون دیدگاه